インフレと人口減少のダブルパンチにどう備えるか

―いま知っておきたい資産防衛の考え方―

2025年、私たちの生活と資産を取り巻く環境は劇的に変化しています。

消費者物価指数（CPI）は上昇し続け、生活コストは右肩上がり。しかも人口は減少の一途。

特に地方都市や郊外のエリアでは、空室率の上昇・相続放棄・高齢化による管理放置物件など、不動産オーナーが抱えるリスクは年々深刻化しています。

■ 賃貸経営者にとっての「2025年の現実」

1. 修繕費・原材料費・人件費が高騰

原油価格や建材費の高騰により、外壁塗装・屋根補修・設備更新のコストは2〜3割増。

資金繰りに余裕がないオーナーは、メンテナンスを後回しにしがちですが、それが空室率の上昇・資産価値の低下につながります。

2. 空室リスクの地域格差が拡大

都心部の一部では家賃相場が上がる一方で、地方や郊外では「築20年超の物件が3割空室」といった現象も。

今後のキーワードは**「選ばれる物件への転換」と「出口戦略の明確化」**です。

■ 「出口戦略」の重要性

不動産は「資産」でありながら、管理や修繕、相続には「負債」の側面もあります。

そのため、FPとしては以下のような観点から資産価値の最適化と将来の出口戦略を検討すべきです。

・建物診断と修繕計画の立案

⇒ 築年数に応じて5年・10年スパンでの計画的修繕を。

・法人化や信託による「相続対策」

⇒ 個人名義で所有している場合は、法人化や家族信託によって相続税・所得税・管理体制の見直しを図ることも可能。

・資産の分散と「売却含み」の判断

⇒ 賃貸物件に資産を集中させるのではなく、REITや上場不動産株、インデックスファンドといった分散も一考。

■ 今、見直すべき３つのポイント

①管理会社との契約条件

　→ 毎月の管理手数料や修繕時の対応力、入居者対応の質を定期的にチェック。

②家賃設定と更新料の見直し

　→ 市場に合わせて柔軟に対応。礼金・更新料ゼロ化や、リフォーム済み物件への切替も効果的。

③ファミリータイプより単身・高齢者対応へ

　→ 高齢者向け設備（手すり・防犯設備など）の導入や、見守りサービス付き賃貸などへの転換が今後有。

■ 賃貸経営とFP視点を活かした「今こそできる行動」

・築古物件の空室対策にリフォーム補助金の活用を

・相続で受け継いだ空き家は、管理受託や売却だけでなく「地域貢献型の利活用」にも目を向ける

・老朽化が進んでいる物件は、今後の災害リスク（地震・豪雨）にも備えて耐震診断を検討

・所得の柱が賃料のみであれば、生命保険やiDeCoなどでリスク分散を図る

■ 最後に

物価上昇と人口減少という「二重苦」の時代、不動産を持っている人が必ずしも勝ち組とは限りません。

むしろ、「管理」「戦略」「出口」に無頓着なオーナーほどリスクを抱えやすく、

逆に「FP的視点」を持って収支と資産のバランスを設計できる人が、次の時代に勝ち残っていくのです。

「物件を所有すること」から「資産を活かすこと」へ。